for-rent | For Rent Mappature dell'affitto
Questa sezione del sito presenta i risultati della ricerca nel tentativo di tracciare una prima sintesi articolata sul tema della "locazione accessibile".
Mappature, Affitto, Milano, Locazione, Archivio, Politecnico, Dastu
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MAPPATURE

Sguardi e rappresentazioni sull’offerta in affitto in locazione

Questa sezione del sito presenta alcuni tra i risultati significativi della ricerca nel tentativo di tracciare una prima sintesi articolata sul tema della “locazione accessibile”. Questa sezione del sito è costruita guardando ad ampio spettro di attori,  con l’obiettivo di avviare un confronto capace di dare nuova centralità al tema dell’inclusività dell’offerta abitativa a Milano.

Il progetto di ricerca ForRent vuole restituire al dibattito pubblico gli esiti della ricerca,  guardando alla possibilità che si apra un campo di riflessione “a favore della locazione” come forma di uso della casa più aderente alle esigenze della società contemporanea e alle condizioni di crisi della città.

Questa sezione del sito presenta alcuni tra i risultati significativi della ricerca nel tentativo di tracciare una prima sintesi articolata sul tema della “locazione accessibile”. Questa sezione del sito è costruita guardando ad ampio spettro di attori,  con l’obiettivo di avviare un confronto capace di dare nuova centralità al tema dell’inclusività dell’offerta abitativa a Milano.

La ricerca si è dovuta confrontare la difficoltà di reperire dati riguardanti l’articolazione del patrimonio abitativo e più nello specifico dell’offerta in affitto.

Le politiche implementate negli anni a favore della locazione sono state spesso segnate da discontinuità e mancanza di valutazioni accurate ex-post che ne leggessero gli esiti in termini di alloggi prodotti, tipologie di canoni, target abitativi. Allo stesso modo i programmi pubblici intervenuti nell’ambito dell’ERP – dai Contratti di Quartiere ai programmi di Emergenza Abitativa – hanno spesso sofferto di mancanza di accountability.

Ad eccezione poi delle indagini censuarie ISTAT e di alcune ricerche di settore l’affitto appare oggi un tema ancora poco esplorato dalla ricerca. La stessa ISTAT non prevede un set specifico di dati sul tema.

Una delle sfide affrontate dalla ricerca è stata quella di mettere a sistema dati istituzionali provenienti da fonte diversi (ISTAT, Sister, Anagrafe) con una mappatura degli interventi implementati nel corso degli ultimi quindici anni. Interventi tra loro molto differenti che spesso non vengono considerati in una visione unitaria, sia perché riguardano oggetti differenti (dal singolo alloggio recuperato all’interno del patrimonio pubblico all’intervento di nuova costruzione), sia perché promossi da reti articolate di attori e con strumenti eterogenei.

La ricerca ha così intrapreso la costruzione di un archivio multi-fonte (articoli accademici, atti normativi, convenzioni, articoli web, interviste, dataset Istat e Sister) che ha permesso la ricostruzione del quadro dei progetti di nuova implementazione ‘affordable housing’ sul territorio milanese. Per i progetti selezionati l’unico vincolo posto nella selezione dei progetti è stata la presenza di alloggi in locazione a canoni ‘non di mercato’ (sociale all’interno di interventi più ampi, moderato, concordato, convenzionato, altre forme) e l’arco temporale dell’implementazione (2000-2015). Si è così costituito un archivio di circa 60 progetti di natura eterogenea (nuova costruzione, riuso patrimonio privato/pubblico, interventi concentrati/diffusi, etc.).

Ai dati dei progetti di nuova implementazione è poi stato affiancato un dataset costituito dalla mappatura del patrimonio abitativo dei “grandi proprietari” cioè di quei soggetti che hanno a disposizione almeno 100 alloggi in locazione all’interno del Comune di Milano, costruita integrando fonti diversificate. A questi si aggiungono i dati ISTAT inerenti al patrimonio in locazione provenienti dal Censimento della popolazione e delle abitazioni 2011.

Infine si è affrontato nello specifico il tema dei programmi e dei progetti promossi dal soggetto pubblico all’interno del patrimonio ERP, qui oltre ai dati provenienti dagli atti pubblici, è stato possibile accedere all’archivio degli alloggi Fuori ERP di Aler Milano, disegnandone la prima mappatura pubblica e accessibile.

L’archivio Multifonte così costituito rappresenta un patrimonio di dati e informazioni sul panorama dell’affitto a Milano che necessita di operazioni di sistematizzazione per poter essere fruibile, leggibile ed interpretabile. Per tale ragione l’equipe di ricerca For Rent ha deciso di rappresentare tali dati anche attraverso alcune rappresentazioni cartografiche interrogabili on-line. Le mappature sono presentate in questa sezione attraverso alcune didascalie che provano a mettere a sistema i diversi livelli dell’archivio e a costruire dei rimandi interni, così di garantire una lettura articolata ma coerente dei dati raccolti.

Infine laddove la natura del dato lo ha permesso abbiamo aperto il dato che è possibile scaricare seguendo questo link qui sotto.

scarica il pacchetto dati
LA LOCAZIONE NELLA CITTÀ METROPOLITANA
MILANO E L'OFFERTA ABITATIVA
L’OFFERTA ABITATIVA IN AFFITTO

Secondo il censimento del 2011 a Milano il 29% (179.767 nuclei) delle famiglie vive in abitazioni in affitto mentre il 63% (391.836) delle famiglie in abitazioni di proprietà

1991 - % ALLOGGI IN AFFITTO0%
2001 - % ALLOGGI IN AFFITTO0%
2011 - % FAMIGLIE IN AFFITTO0%
UN’OFFERTA IN CONTRAZIONE

Questa percentuale è andata progressivamente a diminuire nell’arco degli ultimi venti anni, basti pensare che nel 1991 il 44%  delle abitazioni occupate, pari a 255.231 unità, era destinato all’affitto.

1991 - Alloggi NON OCCUPATi - 63.8670%
2001 - Alloggi NON OCCUPATi - 49.8100%
2011 - Alloggi NON OCCUPATi - 38.5460%
IL TEMA DEI VUOTI

Sullo sfondo il tema del sotto-utilizzo del patrimonio abitativo a Milano. Secondo i dati ISTAT nel 2011 su un totale di 643.053 abitazioni 38.546 risultano non occupate e rappresentano un patrimonio potenziale diffuso.

FAMIGLIE IN AFFITTO DA PERSONA FISICA0%
FAMIGLIE IN AFFITTO COOP/ENTI/SOCIETà 0%
FAMIGLIE IN AFFITTO IN EX-IACP/ERP0%
DI CHI è IL PATRIMONIO IN AFFITTO

Il mercato della locazione è caratterizzato da una forte frammentazione dell’offerta abitativa, più del 51% (90179) delle famiglie che vive in affitto risiede in abitazioni intestate a persone fisiche.

1991 - PROPRIETà INDIVIDUALI - 412.5570%
2001 - PROPRIETà INDIVIDUALI - 455.3230%
2011 - PROPRIETà INDIVIDUALI - 501.2660%
UN PATRIMONIO SEMPRE PIù INDIVIDUALE

L’ipotesi proprietaria su cui è fondato il welfare abitativo in Italia è una delle cause della progressiva individualizzazione della proprietà abitativa, frutto anche dell’erosione di patrimoni storici come quello cooperativo (- 21.647 di patrimonio) e ex-iacp

1991 - Alloggi EX-IACP/ERP - 63.7010%
2001 - Alloggi EX-IACP/ERP - 47.0000%
2011 - Alloggi EX-IACP/ERP - 36.7390%
IL PATRIMONIO PUBBLICO, UNA RISORSA IN RIDUZIONE

Il Patrimonio Pubblico ha rappresentato all’interno del sistema della locazione una fetta consistente del patrimonio – dovuto anche ai meccanismi propri di un sistema di mercato duale come quello italiano. Nonostante la sua continua riduzione frutto delle politiche di alienazione, l’edilizia pubblica rappresenta a Milano ancora il 30% dell’offerta in locazione.

DINAMICHE NEI GRANDI PATRIMONI

La mappa rappresenta il patrimonio abitativo pubblico ed è costruita integrando fonti diversificate al fine di individuare alcune dinamiche in atto al suo interno. Accedendo alla mappa è possibile leggere la distribuzione del patrimonio pubblico (Sato, Regioni, Province, Comuni e ALER) e le sue concentrazioni. Un patrimonio che si concentra nei settori urbani esterni alla cerchia della circonvallazione, dove si identificano chiaramente alcuni grandi agglomerati della stagione dei quartieri unitari (S.Siro, Giambellino-Lorenteggio, Corvetto, ecc) e un patrimonio più rado e diffuso nelle aree semi-centrali, permanenza dei primi interventi storici di edilizia operaia e sociale. La mappa permette inoltre di leggere le dinamiche di alienazione e nuova edificazione accorse nelle ultime tre decadi all’interno del patrimonio pubblico, attraverso due livelli aggiuntivi. Sovrapponendo le mappe è possibile identificare il patrimonio alienato al 100% dal 1991 ad oggi.

Ogni livello della mappa è inoltre interrogabile per ogni sezione censuaria, permettendo di leggere i dati a tale livello di aggregazione.

La mappa rappresenta il patrimonio abitativo dei “grandi proprietari” cioè di quei soggetti che hanno a disposizione un numero significativo di alloggi per la locazione ed è costruita integrando fonti diversificate.

La mappa permette di indagare un esito originale della ricerca For Rent: la mappatura dei grandi proprietari privati. 40 soggetti e istituzioni appartenenti alle categorie fondi immobiliari, enti assistenziali e previdenziali, cooperative edificatrici e società immobiliari che detengono un patrimonio di alloggi superiore alle 100 unità all’interno del Comune di Milano. Attraverso la mappa è possibile conoscerne la distribuzione e il numero di alloggi per ciascuna categoria.

E’ così possibile osservare come queste categorie di proprietari abbiano un patrimonio diffuso su tutto il territorio Milanese, anche se spesso rado e diversamente articolato.

Questa rappresentazione è stata sovrapposta ai dati Del censimento ISTAT che riportano la concentrazione e la relativa variazione nel tempo del numero di famiglie in affitto, al fine di indagare le dinamiche all’interno dei patrimonio dei soggetti afferenti alla categoria dei grandi proprietari. Attraverso i livelli aggiunti è inoltre possibile indagare le dinamiche di alienazione all’interno del patrimonio.

Ogni livello della mappa è inoltre interrogabile parcella censuaria per parcella censuaria, così da poter leggere i dati con precisione.

PROGETTI IN LOCAZIONE
Temporanea
Progetti per la residenzialità temporanea

Il tema della residenzialità temporanea appare come uno dei nuovi protagonisti dell’offerta abitativa sociale. L’interpretazione dell’alloggio sociale come strumentale alla erogazione di un servizio, quello abitativo appunto, ha permesso l’emergere di un insieme articolato di progetti che interpretano differentemente il tema della temporaneità abitativa.

Nuova-edificazione
Nuova edificazione – I generazione

A cavallo tra l’inizio degli anni 2000 e la crisi diversi progetti di nuova edificazione di carattere negoziale sono stati promossi all’interno del tessuto milanese attraverso diversi strumenti urbanistici – PII, PRU, pru – promuovendo al loro interno alcune unità in locazione. Quegli stessi anni hanno visto l’ultima stagione di intervento diretto pubblico di nuova costruzione attraverso il programma Abitare 1/2 e il programma emergenza abitativa.

housing-Sociale
Nuova edificazione – Housing Sociale

A partire da alcune esperienze fondate su un’interpretazione articolata del servizio abitativo, a Milano, nasce la retorica, poi diffusosi in tutto Italia, dell’Housing Sociale. Questa, benché priva di un inquadramento giuridico che ne va a definire i caratteri, si fonda sul discorso, inizialmente proprio del terzo settore abitativo, del mix abitativo e funzionale attraverso la compresenza di titoli di godimento e tipologie di canoni differenti.

La mappa presenta i progetti di residenzialità temporanea promossi all’interno dei confini amministrativi del Comune di Milano a partire dai primi anni 2000. La rappresentazione permette di leggere la localizzazione dei diversi progetti, il numero di posti letto ed il target dei diversi interventi. La mappa qui visualizzata permette di visualizzare:

1) i progetti di residenzialità temporanea divisi per due categorie di target differenti:

vulnerabilità abitativa, in cui la qualità ‘sociale’ è data dalla possibilità di usufruire dell’alloggio in via temporanea, con contratti certi, ma dai tempi flessibili. La dimensione sociale si rivolge perciò a una fascia che non vive in condizioni di emergenza abitativa, ma che ha difficoltà a rientrare nei parametri richiesti dal mercato della locazione;

esclusione abitativa, il tema dei target caratterizza ed identifica selettivamente l’offerta. Gli alloggi sono destinati prioritariamente a forme specifiche di disagio o esclusione abitativa. La casa, l’alloggio o il mantenimento di questo, diviene il primo passo verso l’integrazione di questi nuclei. La temporaneità della residenza è qui declinata come ‘supporto necessario’ all’autonomia.

2) Residenze per studenti/studentati, che rappresenta tutti quegli interventi che hanno come target specifico, anche se non sempre esclusivo, la popolazione studentesca e nascono come servizio a questa.

3) I Quartieri di Edilizia Pubblica che si è deciso di rappresentare in virtù della loro centralità all’interno delle politiche per la residenzialità temporanea.

La mappa permette di interrogare i diversi livelli e di leggere le proprietà dei singoli interventi, rappresentati in funzione del numero di posti letto implementato.

La mappa presenta i progetti di nuova edificazione promossi all’interno dei confini amministrativi del Comune di Milano a partire dai primi anni 2000. La rappresentazione permette di leggere la localizzazione dei diversi progetti, il numero di alloggi in affitto, la tipologia di canone promosso.

La mappa qui visualizzata prende in considerazione i progetti di nuova costruzione divisi in tre famiglie:

1) Nuova edificazione ERP: gli interventi promossi e realizzati dal soggetto pubblico attraverso programmi specifici come Abitare Milano 1/2;  

2) Nuova edificazione Pubblico/Privato – Prima generazione: in riferimento alla stagione dei PRU, pru e dei grandi PII Milanesi degli inizi 2000 caratterizzati da un approccio poco orientato alla valorizzazione del tema della locazione ;

3) Nuova edificazione Pubblico/Privato – Housing Sociale: categoria caratterizzata da un mix abitativo fortemente articolato e incentrato sul tema della locazione.

La mappatura rappresenta una sintesi dei dati raccolti da diverse fonti all’interno della ricerca For-Rent. La ricerca ha dovuto infatti far fronte alla mancanza di un database univoco che raccolga i dati sui progetti in locazione a Milano.

L’unico vincolo posto nella selezione dei progetti è stata la presenza di alloggi in locazione a canoni non unicamente ‘di mercato’ (sociale all’interno di interventi più ampi, moderato, concordato, convenzionato, altre forme) e l’arco temporale dell’implementazione (2000-2015).

La mappa permette di leggere la distribuzione dei progetti nel territorio milanese e di interrogarli con particolare riferimento alla categoria di canone proposta.

Progetti e Programmi per l'Edilizia Pubblica